La Cour de Justice de l’Union européenne a considéré dans un arrêt du 27 février 2025 (affaire C-674/23) que les articles 16 de la Charte de l’Union européenne qui garantit la liberté d’exercer une activité économique ou commerciale, la liberté contractuelle et la concurrence libre et vise, notamment, la liberté des prix et , l’article 15, paragraphe 3, de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil, du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur ne s’opposent pas au plafonnement, par la loi, de la commission d’une agence immobilière à 4 % du prix de vente ou de location pour autant que cette réglementation n’aille pas au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre les objectifs qu’elle poursuit et qu’il n’existe pas d’autres mesures moins contraignantes permettant d’obtenir le même résultat.
Une question préjudicielle posée par la Cour constitutionnelle de Slovénie (décision du 26 octobre 2023), portait sur la conformité de l’article 5 de la loi slovène sur l’intermédiation immobilière qui prévoit une rémunération maximale pour les agents immobiliers de 4% du prix de la transaction à la réglementation européenne sur la liberté des prix et des services.
L’article 5 de cette loi est libellé comme suit :
« (1) La rémunération maximale autorisée pour l’intermédiation ne saurait excéder en cas d’acquisition ou de vente d’un même bien immobilier 4 % du prix contractuel, mais cette limite ne s’applique pas lorsque la valeur contractuelle du bien immobilier est inférieure à 10 000 euros.
(2) La rémunération maximale autorisée pour l’intermédiation ne saurait excéder pour un contrat de bail d’un même bien immobilier 4 % de la valeur contractuelle, et en tout cas ne saurait être supérieure au montant d’un mois de loyer et inférieure à 150 euros. La valeur contractuelle mentionnée dans la phrase précédente est le produit du montant du loyer mensuel et du nombre de mois pour lesquels le bien est loué.
(3) Une société immobilière ne peut facturer les services d’intermédiation au commettant que sur le fondement d’un contrat d’intermédiation immobilière.
(4) Un contrat d’intermédiation contraire aux paragraphes 1, 2 et 3 du présent article est nul et non avenu.
(5) Une clause d’un contrat de vente, de location, d’affermage ou d’un autre type de contrat (ci-après “contrat”) contraire aux paragraphes 1, 2 et 3 du présent article est nulle et non avenue.
(6) Le ministre chargé du logement peut, par voie réglementaire, et en accord avec le ministre de l’Économie, fixer les critères de tarification des services d’intermédiation immobilière dans les limites de la rémunération maximale autorisée pour l’intermédiation visée au paragraphe 1 du présent article.
(7) Les dispositions du paragraphe 2 du présent article ne s’appliquent pas aux contrats d’intermédiation immobilière conclus entre opérateurs économiques. »
Pour les défenseurs, le plafonnement des commissions pour les services d’intermédiation immobilière vise, d’une part, à promouvoir l’accessibilité de logements adéquats à des prix abordables pour les personnes vulnérables à savoir les jeunes, en particulier les étudiants, ainsi que les personnes âgées et, d’autre part, à contribuer à la protection des consommateurs en renforçant la transparence des prix.
Pour les requérantes au principal des mesures moins contraignantes qu’elles considèrent étaient possibles, à savoir l’augmentation du nombre de logements sociaux destinés à la location, la subvention de la location sur le marché et les mesures fiscales, de zonage et d’autres mesures réglementaires visant à encourager la construction de logements sociaux. La Commission, pour sa part, mentionne les mesures consistant à soutenir l’offre de logements financièrement abordables ou à fournir aux acquéreurs et aux locataires des informations utiles sur les tarifs d’intermédiation, de sorte que cette intervention étatique n’était pas contraire à la législation européenne.
Pour la Cour de justice de l’Union européenne, l’article 16 de la Charte comporte la liberté d’exercer une activité économique ou commerciale, la liberté contractuelle et la concurrence libre et vise, notamment, la liberté de déterminer le prix demandé pour une prestation.
Toutefois, la liberté d’entreprise ne constitue pas une prérogative absolue, mais doit être prise en considération par rapport à sa fonction dans la société. Cette liberté peut ainsi être soumise à un large éventail d’interventions de la puissance publique susceptibles d’établir, dans l’intérêt général, des limitations à l’exercice de l’activité économique, pour autant pour autant que cette réglementation n’aille pas au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre les objectifs qu’elle poursuit et qu’il n’existe pas d’autres mesures moins contraignantes permettant d’obtenir le même résultat.
Dès lors, pour la Cour, l’article 15, paragraphe 3, de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil, du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur, lu à la lumière des articles 16 et 38 de la charte des droits fondamentaux de l’Union européenne, doit être interprété en ce sens qu’il ne s’oppose pas à une réglementation nationale qui, en ce qui concerne l’acquisition ou la location par une personne physique d’une habitation unifamiliale, d’un appartement ou d’une unité résidentielle, prévoit le plafonnement de la commission appliquée pour les services d’intermédiation immobilière :
– dans le cadre de l’acquisition ou de la vente d’un bien immobilier dont la valeur contractuelle est supérieure ou égale à 10 000 euros, à 4 % du prix prévu dans le contrat et,
– dans le cas d’une location, à 4 % du produit du montant du loyer mensuel et du nombre de mois pour lesquels le bien immobilier est loué, étant entendu que cette commission ne peut dépasser le montant d’un mois de loyer, pour autant que cette réglementation n’aille pas au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre les objectifs qu’elle poursuit et qu’il n’existe pas d’autres mesures moins contraignantes permettant d’obtenir le même résultat.
Suivant la Cour de Justice de l’Union européenne, il appartiendra, dès lors, à la juridiction de renvoi, soit la Cour suprême de Slovénie d’examiner :
- si le montant résultant du plafonnement des commissions pour les services d’intermédiation immobilière en cause au principal est fixé à un niveau trop bas pour couvrir les frais de ces sociétés et permettre à celles-ci de réaliser un bénéfice raisonnable ainsi que pour permettre une concurrence par les prix ;
- s’il existe d’autres mesures, moins contraignantes que le plafonnement des commissions pour les services d’intermédiation immobilière, pouvant atteindre l’objectif poursuivi par ce plafonnement, qui est de promouvoir l’accessibilité de logements adéquats à des prix abordables pour les personnes vulnérables.
Pour Consulter l’arrêt suivez le lien suivant : https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=295848&pageIndex=0&doclang=FR&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=21656477.